부동산에 대하여 민법 제99조에서는‘토지 및 그 정착물’이라고 입법으로 정의하고 있다. 동산은 부동산 이외의 물건이라고 규정되어 있다. 예외적으로 선박이나 항공기는 토지의 정착물이 아니지만 의제부동산이라 하여 부동산처럼 취급하고 있다.

부동산이나 동산은 물권으로서 소유자는 본인 이외의 타인으로부터 배타적․독점적인 지배권이 인정된다. 부동산이나 동산을 취득하거나 그 소유권이 변경되었을 경우 누가 주인인지 알리기 위해서는 공시하여야 법적으로 보호받을 수 있다.

민법(185조,188조)에서는 부동산의 공시 방법으로 등기, 동산은 점유․인도라고 규정하고 있다. 우리나라는 등기공무원에게 등기원인에 대한 실체적 조사권이 인정되지 않는다. 그러므로 등기의 효력은 추정에 불과하여 반증 제시로 번복시킬 수 있다.

부동산에 대한 공시방법인 등기제도를 정착시키기 위해 1990년에 부동산등기특별조치법이 시행되어 매매, 증여 등으로 소유권이 변동할 경우 60일 이내에 등기하도록 의무화되었다.

김영삼 대통령 시절 1993년 금융실명제에 이어 부동산의 실제 소유자와 등기부상 명의자를 일치시키기 위한 제도가 부동산실명제이다. 1995년에 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 제정되었다. 이로써 기존 명의신탁이나 타인의 명의로 등기를 금지하도록 규정하였고 위반할 경우 벌칙(5년 이하 징역, 2천만원 이하 벌금) 근거가 마련되었다.

그러나 부동산실명제가 법제화되었으나, 소유권 보존등기가 되어있지 않거나 실제 권리관계가 등기부와 일치하지 않는 부동산이 아직도 존재한다. 이러한 부동산에 대하여 진정한 소유권을 찾을 수 있는 길이 ｢부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법｣(이하“특조법”이라 한다)이다.

작년 8월부터 제4차 특조법이 시행되었다. 1차는 1978년에, 2차는 1993년에, 3차는 2006년에 시행되었다.

특조법으로 시행 1년이 지난 8월말 현재 구례군 관내에서 토지는 804건이 접수되어 406건이 소유권이전 완료되었으며, 301건이 공고 중이다. 건물은 35건이 접수되어 20건 소유권 이전되었다.

1993년에 시행된 특조법 당시에는 22천여건, 2006년에는 12천여건에 비하여 신청과 처리 건수가 대폭 축소하였다.

2차, 3차 특조법에 대하여 신청, 처리 건수가 대폭 감소한 사유로는 그동안 3차례에 거친 특조법 시행으로 실소유자로 등기가 정리되었고, 예년 특조법과 달리 농지법․부동산실명법 등 관련 법규가 적용되어 이전 절차가 강화되었다. 또한 장기미등기에 대한 과징금이 부과되고 법무사 보증인의 수수료 부담 등으로 특조법 신청 건이 대폭 준 것으로 파악됐다.

이번에 특조법 적용 대상은 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권 보존등기가 되어 있지 아니한 부동산이며, 소유권에 대한 소송이 진행 중인 부동산은 대상이 아니다.

｢부동산소유권이전특조법｣의 적용 지역도 읍·면 지역은 토지 및 건물이 모두 적용되지만 시 지역은 일부 지역의 농지 및 임야에만 적용된다. 신청 절차는 특조법 신청자가 읍·면장이 위촉하는 5명 이상의 보증인*의 보증을 받아 해당 부동산의 대장을 관리하는 대장소관청(군수)에서 확인서발급을 신청하여야 한다.

확인서 발급 신청을 받은 군수는 등기명의인 및 상속인 등의 이해관계인에게 확인서 신청 및 발급 취지의 통지하고, 현장 조사와 공고 및 이의신청(2개월)을 거친 후에 이의신청이 없을 경우에 확인서를 발급해 준다. 신청자는 이 확인서에 의거 기존의 ｢부동산등기법｣ 및 소유권에 관한 소송을 하지 않고 등기소에 등기를 신청하면 된다.

특조법 제도 악용을 방지하기 위해 허위보증서를 작성하거나 작성하게 한 자는 1년~10년의 징역 또는 1천만원~1억원의 벌금에 처하거나 이를 병과 할 수 있게 규정되었다.

그리고 이 법 시행을 기회로 절세, 허위등기 등 법률 제정 취지에 맞지 않는 부당한 신청의 경우도 많아 건전한 법질서 확립을 위해 지난 3차례 시행 당시 적용하던 과징금, 과태료에 대한 특례조항(장기미등기자 벌칙)이 이번에는 적용되지 않는다.

예년 특조법과 달리 공시지가의 20% 이상 과징금을 부담(상속․미등기 제외)하지만, ｢특조법｣ 시행은 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산, 소유권 보존등기가 안 되어 있는 부동산의 실소유자들이 등기 이전할 수 있는 기회이다.